Mua lại căn hộ đã ở: kiểm gì trước khi xuống tiền
Mua lại một căn hộ đã có người ở khác hẳn mua căn hộ mới bàn giao: bạn không có biên bản bàn giao để ghi lỗi, không có bảo hành chủ đầu tư cho phần đã sửa, và người bán thì đã sống ở đó đủ lâu để biết những gì bạn chưa biết.
Bài này là danh sách kiểm khi đi xem một căn hộ đã ở — phần kỹ thuật, phần giấy tờ, và mấy câu nên hỏi thẳng.
Đi xem vào lúc nào
Chi tiết này quyết định bạn thấy được bao nhiêu:
Đi ít nhất hai lần, hai thời điểm khác nhau trong ngày. Buổi sáng và buổi chiều cho hai kết quả rất khác về nắng, nhiệt và độ ồn. Căn hướng tây thì buổi sáng mát rượi và buổi chiều nóng hẳn.
Cố đi một lần vào ngày mưa hoặc ngay sau đợt mưa. Đây là lúc vết thấm hiện rõ nhất — và ở Hà Nội thì thêm một lần vào ngày nồm nữa càng tốt, vì nồm cho biết căn hộ thoáng tới đâu.
Đi giờ cao điểm một lần để biết thang máy chờ bao lâu, hầm xe có chỗ không, lối ra vào có tắc không. Ba thứ này ảnh hưởng tới đời sống hằng ngày nhiều hơn phần lớn chi tiết trong căn hộ.
Trong căn hộ: kiểm gì
Trần và góc tường ngoài. Soi đèn pin điện thoại chếch dọc theo mặt tường — ánh sáng chếch làm lộ vết vá, vùng sơn khác màu và gợn sóng mà nhìn thẳng không thấy. Vết loang vàng nhạt là dấu ngấm, kể cả khi sờ thấy khô.
Phía sau tủ áp tường ngoài. Đây là chỗ giấu vết thấm phổ biến nhất. Xin phép kéo tủ ra mười phân và soi đèn. Người bán ngại cho làm điều này là một thông tin.
Mùi. Đi một vòng và ngửi, nhất là trong tủ quần áo, gầm bồn rửa, và phòng ít dùng. Mùi ẩm mốc nói nhiều hơn vẻ ngoài. Căn vừa xịt thơm nồng trước khi bạn tới cũng là một thông tin.
Sàn. Đi chân trần hoặc giẫm mạnh một vòng. Gạch kêu bộp là rỗng vữa; sàn gỗ kêu cót két nhiều chỗ là đã ngấm hoặc lát ẩu.
Cửa. Mở hết rồi thả tay — cánh tự trôi là khung lệch. Kiểm gioăng cao su quanh cửa sổ và cửa ban công xem đã chai cứng chưa; gioăng hỏng là nguồn hắt nước và ồn.
Ban công. Đổ chai nước xuống sàn xem có chảy về phễu thu không. Đọng nước là chuyện sống chung suốt mùa mưa.
Thử thật ba hệ thống
Mắt không kiểm được hệ thống. Ba thứ này phải cho chạy, và nên xin phép chủ nhà trước khi tới:
Điện. Cắm sạc điện thoại vào từng ổ, không bỏ ổ nào. Bật tắt từng công tắc. Gạt aptomat tổng xuống rồi lên, xem có nhánh nào không lên lại. Bấm nút test trên aptomat chống giật — không nhảy nghĩa là thiết bị bảo vệ đó đã hỏng.
Nước. Mở đồng thời vòi lavabo, vòi sen và vòi bếp; áp lực tụt hẳn là điều cần biết, nhất là ở tầng cao. Sờ dưới gầm lavabo và gầm chậu rửa sau khi xả vài phút.
Thoát nước. Xả đầy bồn rửa rồi rút nút, bấm xả bồn cầu hai lần liên tiếp, dội xô nước xuống phễu thu nhà tắm. Nước rút chậm, dềnh lên, hoặc có mùi bốc ngược — cả ba đều là lỗi đường ống và đều tệ hơn sau khi bạn đã dọn vào.
Điều hoà thì bật cả hai chế độ nóng lạnh, để chạy mươi phút, nghe tiếng và xem có rỉ nước ở dàn lạnh không.
Phần giấy tờ và pháp lý
Đây là phần quan trọng nhất về mặt tài chính, và cũng là phần nên nhờ người có chuyên môn — luật sư hoặc công chứng viên. Bài viết này chỉ liệt kê những thứ nên hỏi, không thay được tư vấn pháp lý.
Những thứ nên yêu cầu xem: giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư; tình trạng thế chấp; biên lai phí quản lý và các khoản phí còn nợ; biên bản bàn giao gốc nếu còn; hồ sơ sửa chữa nếu căn đã cải tạo.
Ba câu nên hỏi thẳng người bán: căn này đã sửa gì, có tranh chấp gì không, và vì sao bán. Câu cuối nghe hơi riêng tư nhưng phần lớn người bán trả lời bình thường, và câu trả lời né tránh là một thông tin.
Hỏi hàng xóm và ban quản lý
Đây là bước ít người làm mà cho nhiều thông tin nhất.
Hàng xóm cùng tầng biết những gì không nằm trong hồ sơ: toà có hay mất nước không, tầng này có vấn đề gì chung không, ban quản lý xử lý sự cố nhanh hay chậm, phí có tăng đột ngột không. Gõ cửa và hỏi lịch sự thì phần lớn người ta sẵn sàng nói.
Ban quản lý thì hỏi về phí quản lý hiện tại và lịch sử tăng phí, quỹ bảo trì, lịch bảo dưỡng thang máy và máy phát điện, và quy định về sửa chữa trong căn hộ.
Bảo vệ và lễ tân thường là người biết rõ nhất về tình hình thật của toà nhà, và họ không có động cơ bán hàng cho bạn.
Mấy thứ đặc thù của Hà Nội
Mùa nồm. Căn ở tầng thấp, ít nắng, một mặt thoáng thì nồm nặng hơn hẳn. Hỏi người bán và hỏi hàng xóm về việc này — nó là chuyện ba tháng mỗi năm.
Hướng gió mùa đông bắc. Căn có ban công hoặc mặt kính lớn hứng gió mùa thì mùa đông lạnh hơn và hắt mưa nhiều hơn.
Nắng tây mùa hè. Cùng một toà, căn hướng tây và căn hướng đông chênh nhau rõ về tiền điện mùa hè.
Chỗ để xe máy. Với Hà Nội thì đây là tiêu chí thật chứ không phải chi tiết phụ. Hỏi rõ mỗi căn được mấy chỗ, phí bao nhiêu, và hầm có đủ chỗ vào giờ cao điểm không.
Về chuyện xem hướng và tuổi
Nhiều gia đình có xem hướng căn hộ theo tuổi, và đó là chuyện riêng của mỗi nhà. Chỉ cần biết là các trường phái tính hướng không thống nhất với nhau, nên hỏi ba nơi có thể ra ba câu trả lời — chuyện bình thường của lĩnh vực này.
Và trong thực tế mua căn hộ, hướng là một trong nhiều tiêu chí phải cân với giá, vị trí, diện tích và chất lượng toà nhà. Bỏ qua một căn tốt mọi mặt chỉ vì hướng, trong khi mấy thứ ở trên — thấm, ẩm, thang máy, chỗ để xe — thì lại không kiểm, là đảo ngược thứ tự ưu tiên.
Cũng nên cảnh giác nếu người môi giới dùng chuyện hướng để đẩy bạn sang một căn đắt hơn.
Tóm lại
Đi xem ít nhất hai lần vào hai thời điểm, cố đi một lần ngày mưa và một lần ngày nồm. Soi đèn chếch dọc tường, kéo tủ áp tường ra xem phía sau, và ngửi. Thử thật điện, nước, thoát nước, điều hoà. Phần giấy tờ thì nhờ người có chuyên môn. Và đừng bỏ qua bước hỏi hàng xóm — họ biết những gì không nằm trong hồ sơ.