Xem đất ngoại thành: nền, nước và đường vào
Đất ngoại thành có một nhóm rủi ro mà đất trong phố không có, và phần lớn không nhìn ra được qua ảnh hay qua lời người bán.
Bài này liệt kê những gì nên đi xem tận nơi, xếp theo mức thiệt hại nếu bỏ sót.
Nhóm một: giấy tờ và quy hoạch
Đây là nhóm mất tiền nhiều nhất khi sai, và cũng là nhóm bắt buộc phải có người có chuyên môn xem chứ không tự đánh giá:
- Loại đất trên giấy là gì, và có phải toàn bộ diện tích đều cùng loại không.
- Đất có nằm trong quy hoạch nào không — thông tin này tra được ở cơ quan quản lý địa phương.
- Ranh giới thực tế có khớp với giấy tờ không.
- Có tranh chấp, thế chấp, hay đồng sở hữu nào không.
Trang này không tư vấn pháp lý, nên phần trên chỉ là danh mục để nhớ hỏi. Việc kiểm tra phải do người có nghề làm.
Nhóm hai: nền đất
Ở vùng ngoại thành, nhiều mảnh từng là ao, ruộng hoặc vùng trũng được san lấp. Nền yếu thì chi phí móng có thể đội lên đáng kể, và đó là khoản không ai nói trước khi bán.
Dấu hiệu nhận ra:
- Đất cao hơn hẳn xung quanh một cách bất thường — thường là mới san lấp.
- Bề mặt có lẫn phế thải xây dựng, gạch vụn, đất khác màu.
- Nhà bên cạnh có vết nứt hoặc nền lún — dấu hiệu rõ nhất về nền cả khu.
- Cây cỏ mọc kiểu ưa ẩm ở chỗ đáng ra khô.
Điểm thứ ba là cách rẻ nhất: đi xem nhà hàng xóm trước khi xem mảnh đất. Nhà người ta đã xây và đã ở qua vài mùa — đó là kết quả thử nghiệm sẵn có.
Nhóm ba: nước
Nước là thứ gây phiền nhất về lâu dài và dễ kiểm nhất khi đi xem đúng lúc:
- Đi xem vào ngày mưa lớn nếu có thể. Một buổi mưa cho biết nhiều hơn mười buổi nắng.
- Xem mảnh đất so với mặt đường — thấp hơn đường là nước từ đường chảy vào.
- Tìm đường thoát nước của khu — có mương, cống, hay chảy tự nhiên ra đâu.
- Hỏi hàng xóm về mùa mưa năm ngoái — câu hỏi cụ thể như "năm ngoái chỗ này có ngập không, ngập tới đâu" cho câu trả lời thật hơn câu hỏi chung.
- Hỏi về nguồn nước sinh hoạt — có nước máy chưa, hay dùng giếng khoan, và chất lượng thế nào.
Điểm bốn là điều rẻ nhất trong cả bài và thường bị bỏ qua vì ngại hỏi.
Nhóm bốn: đường vào
Đây là rủi ro đặc trưng của vùng ngoại thành:
- Đường vào là đường công hay đất của nhà khác — nếu là lối đi nhờ thì phải rõ ràng về pháp lý.
- Bề rộng đường có đủ cho xe chở vật liệu vào lúc xây không.
- Đường có ngập không — nhà không ngập mà đường ngập thì vẫn kẹt.
- Có kế hoạch mở rộng đường nào không — ảnh hưởng cả theo hướng tốt lẫn hướng mất đất.
Chuyện lối đi chung là nguồn tranh chấp phổ biến nhất ở vùng ven, và nó thường chỉ nổ ra khi bắt đầu xây.
Nhóm năm: xung quanh
Những thứ ảnh hưởng tới cuộc sống mà không nằm trong mảnh đất:
- Cơ sở sản xuất gần đó — mùi, tiếng, bụi, và giờ hoạt động.
- Trại chăn nuôi ở cuối hướng gió.
- Khoảng cách tới trường, chợ, trạm y tế.
- Đường điện cao thế và trạm biến áp.
- Nghĩa trang, bãi rác — hỏi thẳng và đi một vòng quanh khu.
Nên đi xem vào ít nhất hai thời điểm khác nhau trong ngày. Nhiều thứ chỉ xuất hiện vào giờ nhất định.
Phần theo phong thủy
Sau khi năm nhóm trên đã sạch thì mới tới phần này, và phần này chủ yếu nói về hình thế:
- Thế đất vuông vắn dễ bố trí hơn thế méo. Đây là chuyện thực tế trước khi là chuyện phong thủy.
- Không nên chọn mảnh nằm ở chỗ đường đâm thẳng vào — lý do đầu tiên là tiếng ồn và đèn xe ban đêm.
- Đất dốc mạnh làm tăng chi phí và phức tạp thoát nước.
Ở ngoại thành, người mua thường có nhiều lựa chọn hơn trong phố, nên các tiêu chí về hình thế mới thực sự dùng được — trong phố thì gần như phải lấy cái sẵn có.
Việc nên làm trước khi đặt cọc
- Người có chuyên môn xem giấy tờ và tra quy hoạch.
- Đi xem ít nhất hai lần, một lần vào ngày mưa nếu được.
- Nói chuyện với ít nhất hai hộ xung quanh.
- Hỏi rõ về đường vào và ranh giới.
- Nếu định xây ngay, hỏi thợ trong vùng về nền đất khu đó.
Điểm cuối rất đáng làm: thợ xây trong vùng biết rõ nền đất từng khu vì họ đã làm móng ở đó, và họ thường nói thẳng.